Analysis of the Residential Land Supply Policies, production of Rent Space and Urban Construction Coherence (Case Study: Zanjan City)

Document Type : Article extracted From phd dissertation

Authors

1 PhD student in Geography and Urban Planning, Tabriz University, Tabriz, Iran

2 Associate Professor of Geography and Urban Planning, Tabriz University, Tabriz, Iran

10.22034/jsc.2019.190701.1048

Abstract

The supply of residential land by government and public institutions especially since the 1981A.D, is one of the main factors shaping the construction of Iranian cities. In such a situation, due to the formation of rent space, resulting from the realization of the land exchange value in the city, the urban construction coherence has been affected. This paper, by descriptive-analytical method, investigates the role of residential land development plans on the coherence and integrity of urban construction in Zanjan. Data is collected through library studies and based on objective data. For data analysis, Space syntax method, weight overlap analysis and IDW interpolation with the aid of ARC GIS, Depthmap & Auto CAD software have been used. The findings of the paper showed that the Golshahr land development plan, in proportion to providing a high share of the land exchange value, the low share of use value and the emergence of space field for derivation of absolute rents, had a major impact on the failure and the reduction of urban construction Coherence in Zanjan. In contrast, Karmandan, Payin Kooh, Olum Pyeh, Koye Qaem & Azadegan, due to the relative observance of the regulations of urban master plans, land supply based on the land use value and the absence of redistribution rent-seeking behavior by reducing the time of conversion of residential land plots into residential buildings and proper location in conjunction with the existing fabric of the city Has created a urban construction coherence with favorable spatial links.

Keywords


1)      ابریشمی، حمید و هادیان، محمد (1383) رانت جویی و رشد اقتصادی (شواهد تجربی از ایران)، مجله تحقیقات اقتصادی، زمستان 1368، شماره 67، صص. 28-1.
2)      اداره راه و شهرسازی استان زنجان و مهندسین مشاور نقش محیط (1397) گزارش یافته‌های مقدماتی مطالعات در دست تهیه طرح توسعه و عمران جامع شهر زنجان.
3)      اسماعیل‌زاده، حسن؛ صالح‌پور، شمسی؛ قاسمیان، زری؛ مظاهری، ابوذر (1397) عوامل مؤثر بر تولید فضا در نواحی پیرا شهری (مطالعه موردی: شهر ارومیه)، فصلنامه پژوهش‌های جغرافیای برنامه‌ریزی شهری، بهار 1397، دوره 6، شماره 1، صص. 54-23.
4)      امامی، محمد و زبردست، اسفندیار (1393) ارزیابی طرح‌های توسعه شهری بر اساس اصل هم پیوندی و اتصال با استفاده از روش AHP مطالعه موردی: طرح احیای میدان امام علی (ع) اصفهان، فصلنامه مطالعات شهری، تابستان 1393، دوره 2، شماره 11، صص. 36-19.
5)      پرهیزگار، اکبر و کاظمیان، غلامرضا (1384) رویکرد حکمروایی شهری و ضرورت آن در مدیریت منطقه کلان‌شهری تهران، فصلنامه پژوهش‌های اقتصادی، تابستان 1384، دوره 5، شماره 16، صص. 50-29.
6)      تولایی، نوین (1386) شکل شهر منسجم، چاپ اول، تهران: انتشارات امیرکبیر.
7)      حاتمی نژاد، حسین و شورچه، محمود (1393) شهر و نظریه انتقادی، چاپ اول، تهران: انتشارات پرهام نقش.
8)      رئیس دانا، فریبرز (1380) بررسی‌های کاربردی توسعه و اقتصاد ایران، جلد یکم: شناخت‌های پایه‌ای در اقتصاد ایران و جهان، چاپ اول، تهران: انتشارات چشمه.
9)      رئیس‌دانا، فریبرز (1395) اقتصاد سیاسی توسعه، چاپ اول، تهران: انتشارات نگاه.
10)   سازمان جهاد کشاورزی استان زنجان (1398) گزارش مقدماتی باغشهرهای استان زنجان، زنجان: سازمان جهاد کشاورزی استان زنجان
11)   سرایی، محمدحسین (1388) بررسی علل رها ماندن اراضی با واگذاری کاربری مسکونی در شهر یزد، فصلنامه مطالعات و پژوهش‌های شهری و منطقه‌ای، زمستان 1388، دوره 1، شماره 3، صص. 70-43.
12)   سعیدی فرد، فرانک؛ رضویان، محمدتقی؛ قورچی، مرتضی (1397) تبیین بازتاب اقتصاد رانتی بر سازمان فضایی کلان‌شهرها (نمونه موردی: منطقه 1 شهر تهران)، فصلنامه پژوهش‌های دانش زمین، تابستان 1397، دوره 1، شماره 34، صص. 164-145.
13)   شورچه، محمد (1393) برنامه‌ریزی شهری در قرن 21(برنامه‌ریزی شهری پیشرفته)، چاپ اول، تهران: انتشارات پرهام نقش.
14)   طالقانی، محمود (1390) شهرنشینی و توسعه‌نیافتگی در ایران: جلد اول (تا سال 1357)، چاپ اول، تهران: انتشارات پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات فرهنگی.
15)   گانینگ، جان پاتریک (1393) دموکراسی مقدمه‌ای بر انتخاب عمومی، ترجمه حمید ربیعی، چاپ اول، تهران: انتشارات دنیای اقتصاد.
16)   لوفور، هانری (1391) تولید فضا، ترجمه محمود عبدا...زاده، چاپ اول، تهران: انتشارات مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران.
17)   مرکز آمار ایران (1395) سرشماری عمومی نفوس و مسکن استان زنجان 95-1375، تهران: انتشارات مرکز آمار ایران.
18)   مک لاران، اندرو (1390) ایجاد فضای شهری: ساخت‌وساز املاک و برنامه‌ریزی شهری، ترجمه گیتی اعتماد؛ مانی معمار صادقی؛ بهار درنی همدانی، چاپ اول، تهران: انتشارات معانی.
19)   ملک محمدی، حمیدرضا (1386) تخت بی بخت؛ بازاندیشی مفهومی نظریه انتخاب عمومی. فصلنامه سیاست دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران, بهار 1386، دوره 37، شماره 1، صص. 209-201.
20)   هاروی، دیوید (1392) شهری شدن سرمایه: چرخه دوم انباشت سرمایه در محیط مصنوع، ترجمه عارف اقوامی مقدم، چاپ دوم، تهران: انتشارات دات.
21)   هاروی، ملوچ (1397) شهر، ماشینی در خدمت رشد: به‌سوی اقتصاد سیاسی مکان، ترجمه و تلخیص ایمان واقفی، نشریه اینترنتی فضا و دیالکتیک، شماره 10، زمستان 1397 http://dialecticalspace.com/city-as-a-growth-machine/
22)   یزدانی بروجنی، فردین (1382) تولید رانت؛ گرانیگاه نظام درآمدی شهرداری‌ها، فصلنامه مدیریت شهری، سال 1382، دوره 4، شماره 13، صص. 17-1.
23) Alonso, W. (1964) Location and Land use: Toward a General Theory of Land Rent, Cambridge, Harvard University Press.
24)  Cho, S.H. & Poudyal, N. & Lambert, D.M. (2008) Estimating Spatially Varying Effects of Urban Growth Boundaries on Land Development and Land Value, Journal of Land Use Policy, Vol.25, No.3, pp.320-329.
25)  Delgado Ramos, G.C. (2019) Real Estate Industry as an Urban Growth Machine: A Review of the Political Economy and Political Ecology of Urban Space Production in Mexico City, Journal of Sustainablity 2019, Vol.11, No.7, pp. 2-24.
26) Domhoff, G.W. (2005) Power at the Local Level: Growth Coalition Theory, Retrieved October 19, 2019, http://whorulesamerica.net/local/growth_coalition_theory.html
27) Evans, A. W. (2004) Economic, Realstate and the Supply of Land. edition1, Oxford: Blackwell Publishing.
28) Haila, A. (2016) Urban Land Rent: Singapore as a Property State, edition1, Wiley Blackwell Publishing.
29) Lall, S.V. & Freire, M. & Yuen, B. & Rajack, R. & Helluin, J.J. (2009) Urban Land Markets: Improving Land Management for Successful Urbanization, London: Springer Publishing.
30) Manganelli, B. & Murgante, B. (2017) The Dynamics of Urban Land Rent in Italian Regional Capital Cities, Journal of Land, Vol.6, No.3, pp.2-18.
31) Peng, S.K. (2014) Housing Market and Agglomeration of Rent-Seeking Activities: Implications for Regional Development, ERSA conference papers, European Regional Science Association.
32) Pitkin, B. (2001) theories of Neighborhood change: Implication for Community development Policy and Practice. UCLA: Advanced Policy Institute.
33) Yamba, H.O. (2011) Improvement of Water Supply Through a GIS-Based Monitoring and Control System For Water Loss Reduction, In: UN-International Conference Zaragoza, Spain. 3-5 October, Water in the Green Economy in Practice: Toward RIO+ 20.