تحلیل سیاست‌های عرضه زمین مسکونی، تولید فضای رانتی و انسجام ساخت شهر مطالعه موردی: شهر زنجان

نوع مقاله: مقاله مستخرج از رساله دکتری

نویسندگان

1 دانشجوی دکتری جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه تبریز، تبریز، ایران

2 دانشیار جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، دانشگاه تبریز، تبریز، ایران

10.22034/jsc.2019.190701.1048

چکیده

عرضه زمین مسکونی در شهرهای ایران توسط دولت و نهادهای عمومی با محوریت سیاست آماده‌سازی زمین به‌ویژه از دهه 1360 به این‌سو یعنی تصویب قانون آماده‌سازی زمین در سال 1365 از عوامل اصلی شکل‌دهی ساخت شهرهای ایران در چند دهه اخیر است. با اجرای ناکارآمد طرح‌های آماده‌سازی زمین مسکونی و عرضه زمین توسعه‌نیافته باهدف تحقق ارزش مبادلاتی زمین علاوه بر ارزش مصرفی آن، منجر به شکل‌گیری فضای رانتی و تحت تأثیر قرار گرفتن انسجام ساخت کلان‌شهری از جنبه‌های مختلف شده است. این مقاله با روش توصیفی- تحلیلی، تأثیر سیاست‌های عرضه زمین شهری در تولید فضای رانتی و انسجام و یکپارچگی ساخت کلان‌شهری در محدوده شکل‌گرفته از طریق طرح‌های آماده‌سازی زمین مسکونی را تبیین می‌کند. برای گردآوری داده‌ها از مطالعات کتابخانه‌ای و آمارهای عینی طبقه‌بندی‌شده سازمان‌های دخیل در مدیریت شهری استفاده‌شده است. برای تحلیل داده‌ها از روش تحلیلی space syntax، تحلیل همپوشانی وزنی (با ضریب وزنی فازی) و درون‌یابی IDW در نرم‌افزارهای Arc Gis و Depthmap بهره‌گیری شده است. یافته‌های تحقیق نشان داد که محدوده آماده‌سازی کوی گلشهر متناسب با تأمین سهم بالایی از ارزش مبادلاتی زمین در کنار سهم ضعیف ارزش مصرفی و در نتیجه بروز زمینه فضایی برای استحصال رانت مطلق تأثیر زیادی در نارسایی و کاهش انسجام ساخت شهری زنجان داشته است. این فرآیند منجر به شکل‌گیری ساخت شهری ناکارآمد و ضریب هم پیوندی ضعیف شده است. در مقابل، کوی کارمندان، پایین کوه، علوم پایه و کوی قائم و آزادگان، به علت رعایت نسبی ضوابط طرح‌های فرادست توسعه شهری، عرضه زمین برحسب نیاز مسکن یعنی تحقق ارزش مصرفی و جلوگیری از بروز پدیده رانت جویی باز توزیعی از طریق کاهش زمان تبدیل قطعات مسکونی تفکیکی به ساختمان مسکونی در محدوده طرح‌های آماده‌سازی مذکور و مکان‌یابی مناسب در پیوستگی با بافت موجود شهر یک ساخت شهری منسجم با پیوند فضایی مطلوب ایجاد کرده است.

کلیدواژه‌ها


1)      ابریشمی، حمید و هادیان، محمد (1383) رانت جویی و رشد اقتصادی (شواهد تجربی از ایران)، مجله تحقیقات اقتصادی، زمستان 1368، شماره 67، صص. 28-1.
2)      اداره راه و شهرسازی استان زنجان و مهندسین مشاور نقش محیط (1397) گزارش یافته‌های مقدماتی مطالعات در دست تهیه طرح توسعه و عمران جامع شهر زنجان.
3)      اسماعیل‌زاده، حسن؛ صالح‌پور، شمسی؛ قاسمیان، زری؛ مظاهری، ابوذر (1397) عوامل مؤثر بر تولید فضا در نواحی پیرا شهری (مطالعه موردی: شهر ارومیه)، فصلنامه پژوهش‌های جغرافیای برنامه‌ریزی شهری، بهار 1397، دوره 6، شماره 1، صص. 54-23.
4)      امامی، محمد و زبردست، اسفندیار (1393) ارزیابی طرح‌های توسعه شهری بر اساس اصل هم پیوندی و اتصال با استفاده از روش AHP مطالعه موردی: طرح احیای میدان امام علی (ع) اصفهان، فصلنامه مطالعات شهری، تابستان 1393، دوره 2، شماره 11، صص. 36-19.
5)      پرهیزگار، اکبر و کاظمیان، غلامرضا (1384) رویکرد حکمروایی شهری و ضرورت آن در مدیریت منطقه کلان‌شهری تهران، فصلنامه پژوهش‌های اقتصادی، تابستان 1384، دوره 5، شماره 16، صص. 50-29.
6)      تولایی، نوین (1386) شکل شهر منسجم، چاپ اول، تهران: انتشارات امیرکبیر.
7)      حاتمی نژاد، حسین و شورچه، محمود (1393) شهر و نظریه انتقادی، چاپ اول، تهران: انتشارات پرهام نقش.
8)      رئیس دانا، فریبرز (1380) بررسی‌های کاربردی توسعه و اقتصاد ایران، جلد یکم: شناخت‌های پایه‌ای در اقتصاد ایران و جهان، چاپ اول، تهران: انتشارات چشمه.
9)      رئیس‌دانا، فریبرز (1395) اقتصاد سیاسی توسعه، چاپ اول، تهران: انتشارات نگاه.
10)   سازمان جهاد کشاورزی استان زنجان (1398) گزارش مقدماتی باغشهرهای استان زنجان، زنجان: سازمان جهاد کشاورزی استان زنجان
11)   سرایی، محمدحسین (1388) بررسی علل رها ماندن اراضی با واگذاری کاربری مسکونی در شهر یزد، فصلنامه مطالعات و پژوهش‌های شهری و منطقه‌ای، زمستان 1388، دوره 1، شماره 3، صص. 70-43.
12)   سعیدی فرد، فرانک؛ رضویان، محمدتقی؛ قورچی، مرتضی (1397) تبیین بازتاب اقتصاد رانتی بر سازمان فضایی کلان‌شهرها (نمونه موردی: منطقه 1 شهر تهران)، فصلنامه پژوهش‌های دانش زمین، تابستان 1397، دوره 1، شماره 34، صص. 164-145.
13)   شورچه، محمد (1393) برنامه‌ریزی شهری در قرن 21(برنامه‌ریزی شهری پیشرفته)، چاپ اول، تهران: انتشارات پرهام نقش.
14)   طالقانی، محمود (1390) شهرنشینی و توسعه‌نیافتگی در ایران: جلد اول (تا سال 1357)، چاپ اول، تهران: انتشارات پژوهشگاه علوم انسانی و مطالعات فرهنگی.
15)   گانینگ، جان پاتریک (1393) دموکراسی مقدمه‌ای بر انتخاب عمومی، ترجمه حمید ربیعی، چاپ اول، تهران: انتشارات دنیای اقتصاد.
16)   لوفور، هانری (1391) تولید فضا، ترجمه محمود عبدا...زاده، چاپ اول، تهران: انتشارات مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهر تهران.
17)   مرکز آمار ایران (1395) سرشماری عمومی نفوس و مسکن استان زنجان 95-1375، تهران: انتشارات مرکز آمار ایران.
18)   مک لاران، اندرو (1390) ایجاد فضای شهری: ساخت‌وساز املاک و برنامه‌ریزی شهری، ترجمه گیتی اعتماد؛ مانی معمار صادقی؛ بهار درنی همدانی، چاپ اول، تهران: انتشارات معانی.
19)   ملک محمدی، حمیدرضا (1386) تخت بی بخت؛ بازاندیشی مفهومی نظریه انتخاب عمومی. فصلنامه سیاست دانشکده حقوق و علوم سیاسی دانشگاه تهران, بهار 1386، دوره 37، شماره 1، صص. 209-201.
20)   هاروی، دیوید (1392) شهری شدن سرمایه: چرخه دوم انباشت سرمایه در محیط مصنوع، ترجمه عارف اقوامی مقدم، چاپ دوم، تهران: انتشارات دات.
21)   هاروی، ملوچ (1397) شهر، ماشینی در خدمت رشد: به‌سوی اقتصاد سیاسی مکان، ترجمه و تلخیص ایمان واقفی، نشریه اینترنتی فضا و دیالکتیک، شماره 10، زمستان 1397 http://dialecticalspace.com/city-as-a-growth-machine/
22)   یزدانی بروجنی، فردین (1382) تولید رانت؛ گرانیگاه نظام درآمدی شهرداری‌ها، فصلنامه مدیریت شهری، سال 1382، دوره 4، شماره 13، صص. 17-1.
23) Alonso, W. (1964) Location and Land use: Toward a General Theory of Land Rent, Cambridge, Harvard University Press.
24)  Cho, S.H. & Poudyal, N. & Lambert, D.M. (2008) Estimating Spatially Varying Effects of Urban Growth Boundaries on Land Development and Land Value, Journal of Land Use Policy, Vol.25, No.3, pp.320-329.
25)  Delgado Ramos, G.C. (2019) Real Estate Industry as an Urban Growth Machine: A Review of the Political Economy and Political Ecology of Urban Space Production in Mexico City, Journal of Sustainablity 2019, Vol.11, No.7, pp. 2-24.
26) Domhoff, G.W. (2005) Power at the Local Level: Growth Coalition Theory, Retrieved October 19, 2019, http://whorulesamerica.net/local/growth_coalition_theory.html
27) Evans, A. W. (2004) Economic, Realstate and the Supply of Land. edition1, Oxford: Blackwell Publishing.
28) Haila, A. (2016) Urban Land Rent: Singapore as a Property State, edition1, Wiley Blackwell Publishing.
29) Lall, S.V. & Freire, M. & Yuen, B. & Rajack, R. & Helluin, J.J. (2009) Urban Land Markets: Improving Land Management for Successful Urbanization, London: Springer Publishing.
30) Manganelli, B. & Murgante, B. (2017) The Dynamics of Urban Land Rent in Italian Regional Capital Cities, Journal of Land, Vol.6, No.3, pp.2-18.
31) Peng, S.K. (2014) Housing Market and Agglomeration of Rent-Seeking Activities: Implications for Regional Development, ERSA conference papers, European Regional Science Association.
32) Pitkin, B. (2001) theories of Neighborhood change: Implication for Community development Policy and Practice. UCLA: Advanced Policy Institute.
33) Yamba, H.O. (2011) Improvement of Water Supply Through a GIS-Based Monitoring and Control System For Water Loss Reduction, In: UN-International Conference Zaragoza, Spain. 3-5 October, Water in the Green Economy in Practice: Toward RIO+ 20.