Analysis of Key Effective Factors on Reduction of Quality of Life Around Downtown Commercial Areas Case Study: District 12 of City Tehran

Document Type : Article extracted From phd dissertation


1 PhD student in Geography and Urban Planning, Shahid Beheshti University, Tehran, Iran

2 Associate Professor of Geography and Urban Planning, Shahid Beheshti University, Tehran, Iran

3 Professor of Geography and Urban Planning, Shahid Beheshti University, Tehran, Iran

4 Assistant Professor of Geography and Urban Planning, Shahid Beheshti University, Tehran, Iran



Extended Abstract
The central part is the identity of a city and due to multiple urban functions, it is the best representative of human culture. However, uncontrolled expansion of the cities has caused a number of issues and problems. In the past, urban centers were the residence hubs in addition to being a place for events and gatherings, spending time and civic interactions, but over time, some of these activities have moved from the centers to the periphery and subsequently, the population habitation in surrounding areas has gradually led to social, economic and physical decline in urban centers. As long as, Functionalist approaches business centers and efficient families leave the centers in favor of the suburbs and poorer households with weak social and economic bases and abandoned property migrants choose the centers for housing, many characteristics of decline and decline such as high unemployment, low skill level, poor housing conditions, poor and unusual social environment, high density and severe social damage, etc. are brought to the center. Positivist philosophy, modernist planning, geometric typology, hardware engineering all created the conditions for the pure economic, social, and physical characteristics of urban centers to disappear and the weakness of policies of reconstruction and habitation of residents, job opportunities and housing development priorities in other urban areas and the lack of attention to intermittent development exacerbated the decline in quality of life in urban centers. The central part of Tehran is no exception to this rule. The bazaar, which was once considered as the backbone of the city, after the period of modernization with the rapid growth of urbanization in the second Pahlavi period was neglected. District 12, with the area of ​​Tehran Bazaar and adjacent residential areas, has lost one third of its population during 1980-81. Various groups living in this area, especially higher-income families, have left the city center to live in better-equipped and modernized areas of north of the city, and immigrants and low-income families have replaced some of these families. The available data show that the northern part of Tehran bazaar belonged mostly to low-income groups of bazaar merchants and other urban groups. In recent years, one of the new approaches that has been considered in responding to this issue is the notion of quality of life, which in addition to objectivity and external manifestations, also attends mental and internal vision in planning. Although various studies have been conducted on quality of life, but due to 1) lack of comprehensive studies in all aspects of quality of life and 2) lack of causal relationships between variables affecting quality of life with emphasis on the commercial sector of the city, this study is necessary and it is also an innovative aspect of this research. Therefore, the purpose of this study is "analysis of causal relationships and identifying key factors affecting the reduction of quality of life around the city's commercial centers" in the study sample.
This research is applied one in terms of purpose and descriptive-analytical in view point of nature. The methods of data collection are quantitative. In this research, at the first, indicators were extracted from theoretical foundations, only repetitive indicators in relation to quality of life have been used. After determining the criteria and indicators that reduce the quality of life in the first stage of Delphi, these indicators were provided to a group of experts to confirm their validity according to the local conditions of Tehran's 12th district, on this basis a number of indicators were eliminated and some were added and in the continuation of the work for more validity in the form of a matrix of 27 x 27 were provided to 19 experts for the survey. Variables that can be used to analyze the disturbance of the balanced relationship and spatial dialectic in this part of the city and according to other sources and interviews with experts, the binary relation  of these variables is measured and analyzed during research.
Results and discussion
In both direct and indirect relationships resulting from MIC MAK software, macro and institutional policies are at the first level, policies that stem only from macroeconomic trends and not the public utility, such as inappropriate gentrification and renovation policies. In worn-out textures, the development of the service sector and the decline of industrial and workshop activities, the inefficiency of the planning institution at the national level, unproductive capitalism, rapid population growth in recent decades, the uncontrolled expansion of Tehran, market trading land and rent in the northern and western regions of the city, inefficiency of the planning institution at the national level, inefficiency of land management policies, lack of services in urban plans, lack of accountability in Tehran, inappropriate housing policies at the national level and Local, lack of services in urban plans, rapid migration in recent decades and lack of accountability in Tehran lead to the disruption of balance and the emergence of inequalities and classification of society, and finally reduce quality of life.
The results show that according to the indirect relations matrix, the variables of "policy inefficiency", "unproductive capitalism" which are managerial and institutional indicators, are recognized as key variables to improve or reduce the quality of life in the city center. These policies should be given priority and the proposed solution to this issue is to pay attention to urban regeneration policies in the region, based on the comprehensiveness of the view of these policies and the use of the capacities and potentials of the region. Public oversight and inter-organizational communication should be considered in the planning and implementation of urban programs


1)    آروین، محمود و زنگنه، سعید (1399) تحلیل موانع بهره‌گیری از رویکرد توسعه میان افزا، فصلنامه شهر پایدار، بهار 1399، دوره 3، شماره 1، صص. 87-71.
2)    بهزاد فر، مصطفی و شکیبامنش، امیر (1387) جایگاه راهنماهای طراحی در فرآیند طراحی شهری و نقش آن‌ها در ارتقاء کیفیت فضاهای شهری، فصلنامه آرمان‌شهر: معماری و شهرسازی، زمستان 1387، دوره 1، شماره 1، صص. 16-1.
3)     پامیر، سای (1389) آفرینش مرکز شهری زنده، مترجم: مصطفی بهزادفر و امیر شکیبامنش، چاپ چهارم، تهران: انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران.
4)    پل، ریک ون (1390) رویکردها و روش‌های سنجش کیفیت محیط مسکونی شهری، ترجمه مجتبی رفیعیان و جمشید مولودی، چاپ اول، تهران: انتشارات آذرخش.
5)    پوراحمد، احمد؛ سیف‌الدینی، فرانک؛ پرنون، زیبا (1390) مهاجرت و تغییر کاربری اراضی در اسلامشهر، فصلنامه مطالعات جغرافیایی مناطق خشک، پاییز 1390، دوره 2، شماره3، صص.150-131.
6)     توانا، مصطفی و احمدی، بهمن (1394) بهسازی و نوسازی بافت فرسوده مرکز شهر ارومیه با تأکید بر توسعه پایدار شهری، اولین کنفرانس تخصصی معماری و شهرسازی ایران، شیراز.
7)     حاتمی نژاد، حسین؛ فرهودی، رحمت الله؛ محمدپور، مرتضی (1387) تحلیل نابرابری اجتماعی در برخورداری از کاربری‌های خدمات شهری، پژوهش‌های جغرافیای انسانی، پاییز 1387، دوره 41، شماره 61، صص. 85-71.
8)     حبیبی، لیلا و محمودی پاتی، فرزین (1396) از بازار تا پاساژ: تحلیلی بر سیر تحولات فضاهای تجاری مدرن در شهر تهران، مجله باغ نظر، تابستان 1396، دوره 14، شماره 49، صص. 52-43.
9)     حبیبی، سیدمحسن و سلیمی، جواد (1376) استخوان‌بندی شهر تهران، چاپ یکم، تهران: سازمان مشاور مهندسی.
10)  حبیبی، سیدمحسن (1387) کتاب از شار تا شهر، چاپ پانزدهم، تهران: انتشارات دانشگاه تهران.
11)  خالو باقری، مهدیه (1391) رویارویی با نابرابری فضایی ضمن به‌کارگیری برنامه‌ریزی مبتنی بر ارتقا کیفیت زندگی؛ (موردمطالعه: منطقه 13 شهر تهران)، فصلنامه اقتصاد و مدیریت شهری، زمستان 1391، دوره 1، شماره 1، صص. 67-49.
12)  فروهر، امیر و خیرالدین، رضا (1394) تجاری شدن جداره‌های شهری و تأثیر آن بر کیفیت فضایی محلات مسکونی، فصلنامه علمی پژوهشی آمایش جغرافیایی فضا، تابستان 1394، دوره 6، شماره 20، صص. 84-63.
13)  داداش‌پور، هاشم و روشنی، صالح (1391) شناسایی عوامل مؤثر بر کیفیت محیط مسکونی در محله‌های قدیمی (مطالعه موردی: محله سنگلج تهران)، فصلنامه مطالعات شهر ایرانی- اسلامی، زمستان 1391، دوره 3، شماره 10، صص. 84-71.
14) رفیعیان، مجتبی؛ براتی، ناصر؛ آرام، مرضیه (1389) سنجش ظرفیت فضاهای بدون استفاده در مرکز شهر قزوین، فصلنامه معماری و شهرسازی، پاییز 1389، دوره 3، شماره 5، صص. 61-45.
15) زبردست، اسفندیار و نورائی، همایون (1395) سنجش کیفیت زندگی در قلمرو مسکن در بافت‌های فرسوده واجد ارزش تاریخی شهر اصفهان، نشریه هنرهای زیبا، زمستان 1395، دوره 21، شماره 4، صص. 29-38.
16) سازمان نوسازی شهرداری تهران (1388) طرح پژوهشی آسیب‌شناسی طرح‌های نوسازی محله سیروس.
17)  سالاری مقدم، زهرا؛ زیاری، کرامت الله؛ حاتمی­نژاد، حسین (1398) سنجش و ارزیابی زیست پذیری محلات شهری، فصلنامه شهر پایدار، پاییز 1398، دوره 2، شماره 3، صص.58-41.
18) شوهان، علیرضا و مکوندی، مهدی (1392) بررسی نقش کیفیت محیط مسکونی در مهاجرت‌های درون‌شهری، همایش ملی معماری پایدار و توسعه شهری، بوکان.
19) صیامی، قدیر؛ اختری تکله، اکرم؛ خانی زاده، محمدعلی (1395) سنجش معیارهای سرزندگی اقتصادی بازارهای تاریخی ایران با رویکرد بازآفرینی، فصلنامه آمایش محیط، پاییز 1395، دوره 9، شماره 34، صص.26-1.
20)  ضرابی، اصغر (1391) تحلیلی بر کاربری اراضی CBD در کلان‌شهرهای ایران، مجله برنامه‌ریزی فضایی، پاییز 1391، دوره 2، شماره 2، صص.104-81.
21) فرجام، رسول (1392) تحلیل فضایی توسعه ترکیبی کاربری‌ها و زوال بخش مرکزی شهر مطالعه موردی: کلان‌شهر شیراز، رساله دکتری جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، به راهنمایی محمد سلیمانی، دانشکده علوم جغرافیایی، دانشگاه خوارزمی تهران.
22)  فرجام، رسول (1395) تحلیل عوامل مؤثر بر کاهش کیفیت محیطی بخش مرکزی شهرها، فصلنامه برنامه‌ریزی منطقه‌ای، تابستان 1396، دوره 7، شماره 26، صص.176-161.
23)  فرجام، رسول؛ قره­بگلو، مینو؛ ابراهیمی­نژاد، احد؛ جاویدمهر، ملیحه (1396) ارزیابی مراکز شهری مبتنی بر رویکرد پاسخ‌دهی محیطی، فصلنامه مطالعات شهری، تابستان 1397، دوره 7، شماره 27، صص.16-3.
24)  قربانیان، مهشید (1389) بازسازی بخش مرکزی شهرها، نشریه معماری و شهرسازی ایران، تابستان 1389، دوره 1، شماره 1، صص.90-77.
25) سلیمانی مهرنجاتی، محمد؛ زنگانه، احمد؛ کرمی، تاج‌الدین؛ آهنگری، نوید (1398) تحلیل پیامدهای تراکم کاربری‌های شهری و فرا شهری بر کارکرد محله‌ای، فصلنامه مطالعات و ساختار کارکرد شهری، زمستان 1397، دوره 5، شماره 17، صص. 169-142.
26)  کلانتری خلیل‌آباد، حسین و پوراحمد، احمد (1384) مدیریت و برنامه‌ریزی احیا ناحیه تاریخی شهر یزد، پژوهش‌های جغرافیایی، زمستان 1384، دوره 4، شماره 54، صص.92-77.
27)  کوکبی، افشین (1386) معیارهای ارزیابی کیفیت زندگی شهری در مراکز شهری، نشریه هویت شهر، پاییز و زمستان 1386، دوره 1، شماره 1، صص.85-76.
28)  گودرزی، غزاله؛ بهزادفر، مصطفی؛ زیاری، یوسفعلی (1398) واکاوی اثر تغییرات کالبدی بافت تاریخی بر حافظه تاریخی شهروندان، فصلنامه شهر پایدار، تابستان 1398، دوره 2، شماره 2، صص.69-53.
29) لاله پور، منیژه (1398) تحلیلی بر سیاست‌ها و قوانین زمین شهری با تأکید بر رویکرد مقابله با سوداگری در بازار زمین شهری، فصلنامه آمایش محیط، زمستان 1398، دوره 12، شماره 47، صص. 206-83.
30)  لشکری، الهام و خلج، مهرشاد (1393) سنجش کیفیت محیط شهری با رویکرد مکان محور، چاپ اول، تهران: انتشارات گنج هنر.
31)  مشهدی­زاده دهاقانی، ناصر (1386) تحلیلی از ویژگی‌های برنامه‌ریزی شهری، چاپ دهم، تهران: انتشارات دانشگاه علم و صنعت ایران
32)  مکرونی، گلایول؛ ایران‌دوست، کیومرث؛ حبیبی، کیومرث (1394) ارزیابی کیفیت زندگی در مرکز شهر سنندج، پاییز 1394، دوره 14، شماره 13، صص.18-5.
33) منصوری، سیدامیر و حبیبی، امین (1389) تبیین و ارزیابی مؤلفه‌های مؤثر بر ارتقای نقش منظر در پایداری محیط بررسی موردی رودخانه خشک شیراز، مجله باغ نظر، زمستان 1389، دوره 7، شماره 15، صص. 78-63.
34) موحد، علی (1385) احیای بازارهای تاریخی هویت بخشی به فضای کالبدی شهر، همایش منطقه‌ای معماری کویر، دانشگاه آزاد واحد اردستان.
35) مهدی­زاده، جواد؛ مطلق، محمدتقی؛ امیری، مهین دخت؛ صراف­زاده، هایده (1392) برنامه‌ریزی تجربیات راهبردی توسعه شهری (تجربیات اخیر جهانی و جایگاه آن در ایران)، چاپ اول، تهران: آرمانشهر.
36)  Henshall, John. (2019) Downtown Revitalization and Delta Blues in Clarksdale,editiona1, Publisher: Springer Singapore.
37)  Dionysia, Lambiri. & Bianca, Biagi. (2006) Quality of Life in the Economic and Urban Economic Literature, Centro di Ricerche Economiche Nord SUD Journal, Vol.84, No.1, pp.1-25.
38)  Kennedy, Lawson Smith. (2005) Why Downtown Should Matter to Planning Commissioners, Planning Commissioners Journal, Vol.4, No.57, pp.1-3.
39)  Hande, Yalcinta. (2008) Evaluating the Impact of Urban Competitive Advantage on Economic Revitalization of Deprived Inner Cities through (Case Study: Held in Istanbul), PHD Thesis in School of Engineering and sciences of Izmir, Institute of Technology. Turkey.
40)  Uijeong, Hawang. & Myungje, Woo. (2020) Analysis of Inter Relationships between Urban Decline and Urban Sprawl, Sustainability Journal, Vol.12, No.4, pp.1-23